孟伟，北京国酬酢流协会城市更新与元天地专科委员会主任，资深房地产各人

近期，国度发改委发布了《对于规范高效作念好基础技术鸿沟不动产投资信赖基金（REITs）方式请问推选使命的见知》（以下简称“见知”），见知将挥霍基础技术纳入基础技术REITs的试点钞票范围，至此，城市更新REITs中最进攻的拼图完成，城市更新REITs得以本质。

本文将回报城市更新REITs的可行性偏执瞻望。

一、城市更新布景

“十四五”政府使命回报中首提“城市更新手脚”。城市更新的主旨是，保险城市功能、改善民生福祉、加强生态保护、传承历史文化、培植治理才智、激励城市活力，结束高质料发展。中国在经由40多年城市化高速发展后，城市已从粗豪的量的扩展初始向高质料发展的标的回荡，同期中国房地产业已出现严重的钝化，参加了“存量市场”时期，在此布景下，城市更新将成为鼓动城市化高质料发展以及托底房地产业的新动能。

当今，我国的四个一线城市先后出台了城市更新条例，各市的条例本色有所不同，本文将依据“北京市城市更新条例”（以下简称“条例”）进行回报。

二、REITs对城市更新的适用性

1.城市更新本质本色偏执功能业态的适用性

条例中共有六大项城市更新本质本色，其中只须“老旧厂房更新更正”、“低效产业园区更新”、“老旧低效楼宇更新”适用于REITs。

条例的相关本色摘记如下：

“第三十三条本质老旧厂房更新更正的，在相宜街区功能定位的前提下，饱读吹用于补充群众服务技术、发展高精尖产业，补皆城市功能短板。

第三十四条本质低效产业园区更新的，应当鼓动传统产业转型升级，重心发展新产业、新业态，荟萃转换资源、培育新兴产业，完善产业园区配套服务技术。

第三十五条本质老旧低效楼宇更新的，应当优化业态结构、完善建筑安全和使勤恳能、培植空间品性、提高服务水平，拓展新场景、挖掘新挥霍后劲、培植城市活力，提高智能化水平、满足当代商务办公需求。在相宜筹备和安全等规定的条目下，不错在买卖、商务办公建筑内安排文化、体育、锻真金不怕火、医疗、社会福利等功能，也不错用于寝室型保险性租出住房”。

要而论之，城市更新是复合型城市概括体，其主邀功能业态包括科技产业（商务办公、厂房、实验室、库房等）、买卖、旅店、文旅、康养、文娱、体育、医疗、锻真金不怕火、公寓等，其中科技产业和买卖是最进攻的功能业态。

2.再看REITs的试点老本范围：

自2020年4月基础技术REITs试点启动以来，历经了4次扩容。

初次试点，基础技术包括仓储物流，收费公路、机场口岸等交通技术，水电气热等市政技术，产业园区等其他基础技术，不含住宅和买卖地产。

2021年6月，初次扩容将动力基础技术、保险性租出住房等纳入试点范围。

2022年11月，再次扩容，新加入新动力、水利、新式基础技术等。

2023年3月，最新扩容，增多了挥霍基础技术，“优先维持百货市集、购物中心、农贸市场等城乡买卖网点方式，保险基本民生的社区买卖方式刊行基础技术REITs”。

小结：

①前三次的REITs的试点范围中，只须产业园区项和城市更新的科技产业项相匹配，商务办公可包摄产业园区项；

②最新一次，REITs扩容了挥霍基础技术，完成了城市更新买卖板块的拼图；

③其他的城市更新功能业态，如旅店、文旅、康养、文娱、体育、医疗、锻真金不怕火、公寓等，只须在方式中所占比重不大，均可纳入买卖板块限度；并且从发展的角度看，此类功能业态的不动产将有契机入场。

不错说见知补皆了城市更新REITs的功能业态的拼图，城市更新REITs得以本质，这对城市更新的发展具有进攻酷爱。

三、方式用地和改扩建的合规性

对于方式用地和改扩建见知建议，“方式用地性质应相宜土地顾问相关规定”，“如方式曾进行改革功能用途的要紧改扩建，应主要依据改扩建时的相关手续办理情况判断其投资顾问合规性”。

对相关本色条例建议，“本市探索本质建筑用途疗养、土地用途兼容”，“存量建筑在相宜筹备和管控要求的前提下，经照章批准后不错疗养用途”，“存量建筑用途疗养经批准后照章办理筹备确立手续”。

见知和条例对方式用地和改扩建的合规原则基本一致，均体现了相对纯真化的土地驾驭策略导向，这对更好土地活存量不动产钞票具有积极酷爱。

四、城市更新REITs之瞻望

亚洲在线香蕉一级视频

1、城市更新是周转存量不动产，纾困场地财政收入下行压力的进攻执手。

阐明财政部发布的《2022年财政进出情况》，2022年，寰宇政府性基金预算收入77879亿元，比上年下落20.6%；场地政府性基金预算本级收入73755亿元，比上年下落21.6%，其中，国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下落23.3%。阐明相关贵府，2020年以后，土地出让金占场地财政总收入的比重已达到85%傍边，场地财政收入减少严重。

上述波及三种类型的存量不动产，其中老旧厂房和低效产业园区的物业权力东说念主大多是场地政府和国企，周转此类存量不动产，并使其升值增效，大要科罚场地的功绩问题，增多场地政府的财政收入，更能激励场地的经济活力。阐明相关贵府分析，在寰宇范围此类存量不动产钞票规模预见达数十万亿元。是以，鼎力发展城市更新，周转存量不动产，是场地政府复原并增强经济的进攻执手。

2、REITs是城市更新进攻的金融器具

城市更新的标的物主淌若存量不动产方式，其千里淀了渊博资金，以及企业欠债，城市更新方式REITs上市，将有助企业回笼资金、增强现款流，改善钞票欠债表，还有助于企业变成投融资闭环，优化老本结构，使钞票运营良性轮回，促进企业高效优质发展。

2020年4月REITs试点启动于今，寰宇已上市REITs25只，召募资金800多亿元。阐明测算，我国公募REITs规模能达到3.2-9.7万亿元（艾瑞扣问回报），如斯，我国的REITs规模还将有至少40倍的发展空间，相应地城市更新REITs规模将是万亿级的。

城市更新REITs改日可期！

作家：孟伟女王 调教

• 城市
• 女王 调教
• 更新
• REITs
• 改日